首付一万真相揭秘：资金饥渴症或是内因
“首付一万”广告吸引了众多购房者，低首付让利购房者的背后，彰显的是开发商的资金紧张之困。
但这一促销行为却客观上增加了银行贷款的风险。因此，深圳、广州等地，已对低首付说不。
经济视点报记者 贾玉丽
5月30日，当记者以客户的身份打电话到如果·爱伟业世纪大厦时，售楼部的刘先生很热情地希望客户能去看看房子：“现在只剩下5套了，活动明天就结束了，真是很划算的。”刘先生所说的“活动”，即是如果爱项目宣传中所打出的“首付一万起，三年租金等你拿”。与此同时，伟业芝华室打出了“首付一万，月入1千”的广告。
在消费者普遍认为房价高企的情况下，真的有首付一万即得的房子么？
低首付真相
伟业如果·爱项目是此次“首付一万”促销的主要对象，针对的是以前销售的剩余户型。面积从41~109.8平方米不等，采取的措施是以返三年月租的形式。以109.8平方米为例，总价是679552元，本应首付209552元，返还三年总共94807元的租金后，只需支付114685元，优惠幅度高达9万余元。虽然打出的广告是首付一万，可是按照此次促销方案，也只有41平方米的房子可以拥有这个价格。
同样是一万元起，芝华室4月份的优惠活动是返两年的月供，就是公司将前24个月的月供充当首付的优惠部分返还给购房者，一套40平方米的房子以30年期来算，首付也只有1万多元。5月的活动则是直接减3万元首付款，即符合促销条件户型，首付款中的3万元由开发商出资支付。
如此大幅度的优惠，以40平方米小户型粗略估算，每平方米降幅高达700元左右。
为何伟业会采取如此大的优惠幅度呢？刘先生解释说：“因为公司在新乡、中牟、珠海都有项目，公司需要钱，所以急于把这些房子卖掉。”
“首付一万”并非伟业首创。今年4月，位于东明路与郑汴路交叉口的兰桂已先期打出了“首付一万”的广告。与伟业的大方“馈赠”不同，兰桂的“首付一万”，所附加的条件则是房子在三年之内交给开发商来经营，开发商向业主支付租金，三年内业主不得入住。之所以能达到首付一万的低价，则是三年的租金由开发商提前一次性返还给准业主，在首付款中予以扣除。
虽然活动内容大相径庭，但其结果却殊途同归。广告打出之后，兰桂的售楼热线就变得火爆起来。同样，伟业芝华室的两部售楼热线都很难打通，下午6时30分已是下班时间，可是接电话的小郭说：“快下班了又来了一些人，您来看看吧，电话里真的没时间和您细说。”据他们介绍，有客户一下就买了十几套。
郑州文风律师事务所律师谷博说：“这种促销方式虽然没有违反法律的禁止性规定，但是违反了银行关于信贷管理的规定。而且，购房后开发商返3年月租同时拥有3年经营权的方式涉及到了买卖合同和租赁合同，消费者需要注意。”
房贷潜危机
根据2007年发布的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款不得低于30%。
按此规定，以40平方米、每平方米均价5500元计，购房者首付绝不可能为1万元左右。
其实，低首付在深圳、广州、沈阳、武汉、南京、郑州等地的蔓延已形成了一股风潮。而且深圳市已对低首付进行了叫停，广州市也在打击开发商的这一行为。
深圳、广州对低首付的严查则源于同一个原因：开发商的垫付行为增加了银行的风险。假如购买一套100万元的房子，业主向银行贷款七成，那么银行就会对业主是否具备70万元本金基础上再加利息的还贷能力作出评估。若业主只是首付两成，事实上面临80万元本金的还贷压力，超过了银行对他评估的70万元还贷能力，开发商降低的首付价差就将成为银行的风险。
甚至有人担忧，在国内多个城市上演的低首付会引起中国式次贷隐忧。所以，一业内人士认为：这种并不复杂的促销手段，在特定的市场阶段，或许有其存在的必然性。但是，在中国已累积一定程度的资产泡沫，以及美国次贷危机不断升级的背景下，监管层不得不提高警惕。
河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为，在郑州，低首付不会成为一种风潮，因为郑州的炒房客在降低，更多的是刚性需求。而低首付对开发商来说，可能也是一种无奈之举。严格的信贷政策让一些开发商患上了“资金饥渴症”，于是一些开发商打出了“分期首付”的旗帜，期望通过促销加速资金回笼。
河南省房地产商会秘书长赵进京表示：“只要不违法，为什么就不能这样做呢？现在政府卡的紧，又加上货币从紧，开发商也要生存啊。”来源：《经济视点报》
